Unterschied zwischen
Bebauungsplan und
Flächennutzungsplan
Im Gegensatz zu einem Flächennutzungsplan bildet ein Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, eine bindende Rechtsgrundlage für das Bebauen oder Freihalten von Grundstücken innerhalb eines festgelegten Gebietes. Weiterhin werden dort feste Vorgaben für die Art der Bebauung gemacht. Diese können unterschiedlich streng geregelt sein. Ein wesentlicher Unterschied zwischen B-Plan und Flächennutzungsplan ist, dass letzterer übergeordnete Aufgaben erfüllt und damit eher bei der Stadtentwicklung im großen Maßstab hilfreich ist anstatt bei konkreten Bauvorhaben.
Wer einen B-Plan einsehen möchte, wendet sich am besten direkt an die Kommune. Viele Städte bieten außerdem die Möglichkeit an, sich den B-Plan unkompliziert im Internet anzusehen oder als PDF-Datei herunterzuladen.
Spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan, werden darin laut Baugesetzbuch folgende Punkte festgesetzt: örtliche Verkehrsflächen, Art und Maß der Baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen für ein festgelegtes Gebiet. Gibt es zu einem oder mehreren dieser Punkte keine Festsetzung, so handelt es sich nur um einen gewöhnlichen B-Plan, auch einfacher B-Plan genannt. Dort können aber auch andere Punkte geregelt werden, wie zum Beispiel die Bauweise: hier wird zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschiedensowie zwischen Einzel- Doppel- und Mehrfamilienhäusern.
Wichtig an einem B-Plan ist, dass er ein städtebauliches Konzept verfolgt und klar definierte Ziele hat. Ohne triftigen Grund einen zuerstellen, würde die Gemeinde unnötig Zeit und Geld kosten und eventuell betroffene Bürger verärgern. Außerdem ist es sehr wichtig, dass klar zu entnehmen ist, was erlaubt ist und was nicht. Missverständliche Formulierungen in der textlichen Festsetzung sind zudem ausdrücklich zu vermeiden. Gute Bebauungspläne sollten logisch aufgebaut sein, eine klare Linie verfolgen und möglichst auch für Bauherren lesbar sein, die nicht vom Fach sind.
Prinzipiell muss sich ein B-Plan, bis auf wenige Ausnahmen, an das Baugesetzbuch halten. Die Liste der Vorgaben, die ein Bebauungsplan enthalten darf, ist jedoch sehr lang und kann zusätzlich durch Text ergänzt werden. Beispielsweise kann vorgegeben werden, wie viel Fläche bebaut werden darf, wie viel seitlicher Abstand zwischen den Gebäuden liegen soll, wie viele Geschosse es geben darf und ob es eine maximale Bauhöhe gibt. All diese Punkte können innerhalb des Plangebiets stark variieren. Daher sollte sich jeder Bauherr schon zu Beginn der Planungsphase informieren,was auf seinem Grundstück überhaupt gebaut werden darf und was nicht.
Bauliche Anlagen sind Gebäude sowie andere Konstruktionen und alle Flächen, die architektonisch verändert werden. Nebenanlagen sind diesen untergeordnet, z.B. Garagen, Überdachungen, Spielplätze. Sie spielen zumeist eine Rolle bei der Berechnung der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl.
Die Kosten, mit denen die Erstellung von Bebauungsplänen verbunden ist, werden immer von der Gemeinde gezahlt. Eine Übertragung der Kosten oder von Teilen der Kosten auf Bürger ist nicht zulässig.
Die Ausarbeitung eines B-Plans besteht aus mehreren Abschnitten von der Vorphase über Entwurfsphasen bis hin zum Inkrafttreten des B-Plans. Dabei arbeiten Verwaltung und politische Gremien unter Einbeziehung der Öffentlichkeit zusammen. Der fertige B-Plan wird vom Gemeinderat beschlossen und anschließend bei der nächsthöheren Behörde zur Genehmigung eingereicht. Wurde der Satzungsbeschluss im Amtsblatt bekanntgegeben, gilt der B-Plan als rechtskräftig.
Die Aufstellung und Beschließung eines B-Plans kostet in der Regel mehrere Tausend Euro. Die genaue Summe Hängt von Art und Umfang des B-Plans, Größe des Plangebiets und dem städtebaulichen Konzept der Gemeinde ab. Müssen Architekten oderLandschaftsplaner beauftragt werden, verursachen diese erhebliche Mehrkosten. Gibt es zudem Streitpunkte mit Bauherren, können die Kosten beispielsweise durch Verfahrenskosten weiter steigen.
Zwischen einem Flächennutzungsplan und einem B-Plan existieren folgende Unterschiede: Im Gegensatz zumBebauungsplan ist ein Flächennutzungsplan nicht verbindlich, sondern nur vorbereitend. Er ist für Bürger nicht rechtswirksam und gilt als verwaltungsinternes Planwerk. Somit ist er für die Behörde wirksam. Anders als ein B-Plan ist ein Flächennutzungsplan für die gesamte Gemeinde gültig. EinFlächennutzungsplan beinhaltet deutlich weniger konkrete Angaben, als ein B-Plan. Grundsätzlich kann der Flächennutzungsplan im Rathaus oder im Bürgerbüro der zuständigen Gemeinde eingesehen werden. Manche Städte ermöglichen sogar die Einsicht über das Internet.
Bebauungsplan oder Planfeststellung
Die Planfeststellung ist ein besonderes Verwaltungsverfahren für Bauvorhaben innerhalb gesetzlich vorgesehener Fälle. Das Planfeststellungsverfahren im Verwaltungsverfahrensgesetz findet seine Regelung in den §§ 72 - 78 VwVfG bzw. in den Landesverwaltungsverfahrensgesetzen. Ein Planfeststellungsverfahren ist ein Genehmigungsverfahren für größere infrastrukturelle Vorhaben wie Straßenbau, Schienenverkehr, Flugplätze und viele mehr. Hier geht es um das Berühren öffentlicher Interessen sowie Interessen des privaten Lebens.
Argumente gegen einen Bebauungsplan
Laut Baugesetzbuch sind im Rahmen der Planung öffentliche und private Interessen gegeneinander gerecht abzuwägen. Eine nicht korrekte Einhaltung dieser Vorgabe kann zur partiellen oder vollständigen Ungültigkeit des Bebauungsplanes führen. Zu den Aspekten, die bei einer Planung nach Baugesetzbuch (s. § 1 Abs. 5 BauGB) unbedingt zu beachten sind, gehören:
- Nachhaltige Entwicklung
- Menschenwürdige Umwelt
- Klimaschutz
- Baukulturelle Erhaltung
- Entwicklung des Orts- und Landschaftsbildes
- Verantwortung künftigen Generationen gegenüber
Die Ziele der Raumordnungsplanung sind auch zu berücksichtigen, darunter:
- Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Denkmalschutz
- Belange des Verkehrs
- Soziale sowie kulturelle Bedürfnisse
- Belange der Wirtschaft
Befindet sich ein Grundstück nicht innerhalb des Plangebietes eines qualifizierten Bebauungsplans, so liegt es gemäß Bauplanungsrecht im Außenbereich. Ein dortiges Bauvorhaben ist nur zulässig, sofern die Erschließung sichergestellt ist und keine öffentlichen Belange dagegensprechen. Des Weiteren gibt es Nutzungsarten, für die das Bauen im Außenbereich zulässig ist: Landwirtschaftliche Betriebe, Gartenbauunternehmen, öffentliche Versorgung wie Strom, Gas, Telekommunikation. Für diese gelten weitere Vorschriften. Da Bauvorhaben im Außenbereich nicht unter den Geltungsbereich eines B-Plans fallen, müssen sie unbedingt die Vorgaben aus dem Flächennutzungsplan erfüllen. Ansonsten gelten die öffentlichen Belange als beeinträchtigt, was dazu führt, dass keine Baugenehmigung erteilt wird.
Nach § 13b BauGB sind Baugebiete im Außenbereich erlaubt, die eine Grundfläche von weniger als 10.000 Quadratmetern haben, zudem Anschluss an bebaute Ortsteile besitzen, ausschließlich zum Wohnen genutzt werden und FFH-Gebiete nicht beeinträchtigen. Dadurch wird der Außenbereich für nicht privilegierte Vorhaben geöffnet. Das bedeutet:
- Eine Umweltprüfung wird nicht durchgeführt und ein Umweltbericht nicht erstellt.
- Auf die Entwicklung des B-Plans aus dem Flächennutzungsplan wird verzichtet.
- Die naturschutzrechtliche Regelung wird nicht verwendet.
- Die Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes werden nicht wiederhergestellt und gehen verloren. Der BBN fordert die Aufhebung des § 13 b BauGB, ohne weitere zeitliche Befristung oder Verlängerung dieser Vorschrift.
Baumaßnahmen sind auch außerhalb der Geltungsbereiche von Bebauungsplänen möglich, vorausgesetzt die Erschließung ist spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Neubaus gesichert. Zwingend erforderlich in diesem Fall ist die Rücksprache mit dem Fachdienst Bauordnung und dem Denkmalschutz.
Gemäß § 34 BauGB wird einer Bebauung im Innenbereich grundsätzlich zugestimmt. Dabei wird der Innenbereich bezeichnet als "im Zusammenhang bebaute Ortsteile". Gemeint sind bebaute Bereiche, die einen Bebauungszusammenhang offenbaren, für den es jedoch keinen verbindlichen B-Plan gibt. In diesem Fall muss das Bauvorhaben der Eigenart der Umgebung entsprechen. Das bedeutet imKonkreten, dass das geplante Gebäude von der Größe, dem Baustil sowie der Anordnung auf dem Grundstück zur Straße und zum jeweiligen Umfeld passen muss. Das Einverständnis der Gemeinde ist zwingend notwendig.
Liegt ein Beschluss über die Erstellung eines B-Plans vor, kann die Gemeinde die Planung des künftigen Bereichs sichern, indem sie eine Veränderungssperre beschließt, um
- Vorhaben gem. § 29 oder Beseitigungen baulicher Anlagen zu untersagen.
- Erhebliche wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen bzw. einem Grundstück, das nicht genehmigungspflichtig ist, zu untersagen.
Falls keine öffentlichen Belange entgegenstehen, können auch Ausnahmen zugelassen werden. Die Entscheidung darüber trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einverständnis der Gemeinde. Von der Veränderungssperre unangetastet bleiben Bauvorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre bewilligt wurden,ebenso wie Unterhaltungsarbeiten sowie die Fortführung einer bereits ausgeübten Nutzung. Für Vorhaben im Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich, für die eine Genehmigungspflicht besteht, sind dieVorschriften einer Veränderungssperre nicht anzuwenden.
Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ist ein Durchführungsvertrag unbedingt erforderlich, wenn die Gemeinde nach entsprechender Antragsprüfung bereit ist, einen vorhabenbezogenen B-Plan aufzustellen. Das Fehlen eines Durchführungsvertrags führt zur Nichtigkeit eines vorhabenbezogenen B-Plans. Der Vorhabenträger ist im Durchführungsvertrag verpflichtet, das festgesetzte Bauvorhaben und dessen Erschließung fristgemäß und zwingend zu verwirklichen und die Kosten für Planung und Erschließung ganz bzw. teilweise zu tragen.
Angebotsbebauungsplan
Dieser gibt den Rahmen für eine städtebauliche Ordnung. Dabei muss kein konkretes Projekt vorliegen. Die wichtigsten Inhalte sind die Regelungen nach § 9 BauGB sowie die örtlichen Bauvorschriften gemäß § 74 LBO. Der Angebotsbebauungsplan ist ein flexiblesInstrument, in dessen festgelegten Rahmen sich verschiedene Bauvorsätze bewegen können.
In der offenen Bauweise werden die Bauwerke mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Folgende Hausformen werden dabei unterschieden:
- Einzelhaus: Ein Bauwerk, das allseitig freisteht. Dabei kann es sich um ein Einfamilienhaus handeln, ein Mietshaus oder um einen Gebäudekomplex. Entscheidend für die Zuordnung ist, dass das Bauwerk sich auf einem einzigen Grundstück befindet.
- Doppelhaus: Zwei Bauten auf benachbarten Grundstücken, wenn diese durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine Einheit bilden.
- Hausgruppe: Diese muss aus mindestens drei aneinandergebauten Häusern (z.B. Reihenhäusern) bestehen. Dabei muss sich jedes der Häuser auf einem eigenen Grundstück befinden.
Bei allen drei Hausformen darf die bebaute Gesamtlänge jeweils höchstens 50 Meter betragen.
Gemäß § 214 BVerwG ist der Satzungsbeschluss eine zwingende Voraussetzung, um einen Bebauungsplan zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben. Laut BVerwG ist ein Satzungsbeschluss selbst für die Beseitigung eines Rechtsscheins über einen nichtigen B-Plan erforderlich. Durch den Satzungsbeschluss wird ein B-Plan-Entwurf zum Gemeindegesetz. Das Inkrafttreten hängt jedoch vom positiven Abschluss des Aufsichtsverfahrens (§ 11) und der Bekanntmachung (§12) ab.
Sondergebiete sind Baugebiete, welche einer zweckgebundenen Nutzung dienen (§10, §11 BauNVO). Dabei kann es sich um eine Nutzung folgender Gebiete handeln:
- Erholung: dazu gehören Immobilien wie Wochenendhäuser, Campingplätze und Ferienhäuser.
- Einzelhandel: Supermärkte, Drogerien, Schreibwarenläden usw.
- Messegelände
- Bildungswesen: Schulen, Hochschulen, Ausbildungsstätten usw.
- Gesundheitswesen: Krankenhäuser, Arztpraxen, Pflegeeinrichtungen usw.
- Kultur: Theater, Konzertsäle, Museen usw.
- Energiegewinnung
Von besonderer Bedeutung sind Sondergebiete für Einzelhandel, zu denen auch großflächige Einkaufszentren gehören, weil diese nur im Kerngebiet und im Sondergebiet erlaubt sind.
Das Normenkontrollverfahren beim B-Plan ist ein statthaftes Rechtsmittel, um Bebauungspläne gerichtlich zu überprüfen. Es ist ein wichtiges und komplexes Verfahren, das vor dem Oberverwaltungsgericht geführt wird (§ 47 Abs.1 VwGO). Bei einem Normenkontrollverfahren geht es nicht um die Rechtsnorm-Anwendung im Einzelfall, sondern um die allgemeine Gültigkeit dieser Rechtsnorm. Gegenstand eines Normenkontrollverfahrens sind Satzungen nach dem BauGB (Bebauungspläne (§10 BauGB), Erschließungsbeitragssatzungen (§ 132 BauGB) sowie Rechtsverordnungen (§ 246 BauGB).
Mit dem Aufstellungsbeschluss beginnt das Verfahren zur Erstellung eines B-Planes. Die Gemeinde bekundet damit ihre Absicht, ein B-Planungsverfahren einzuleiten. Der Aufstellungsbeschluss muss bekannt gemacht werden und das vorgesehene Plangebiet deutlichbestimmen. Es muss leicht erkennbar sein, auf welches Gebiet sich der bevorstehende B-Plan bezieht.
Handelt es sich um einen B-Plan der Innenentwicklung, um Flächen wieder nutzbar zu machen oder andere Maßnahmen derInnenentwicklung durchzuführen, darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, jedoch nur dann, wenn es sich um eine Grundfläche handelt, die:
- kleiner als 20.000 Quadratmeter ist, wobei die Grundflächen mehrere Bebauungspläne, aufgestellt in räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mitzurechnen sind oder
- eine Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmetern, bei Vorliegen einer Einschätzung, dass der B-Plan keine großen Umweltauswirkungen hat (§ 2 Absatz 4).
In einem qualifizierten Bebauungsplan wird die Erschließung von jedem bebaubarem Grundstück sichergestellt. Wird ein zulässiges Bauvorhaben in die Wege geleitet, so hat die Kommune die Aufgabe, dieses nicht nur an das Straßennetz, sondern auch an die Strom- und Wasserversorgung anzuschließen. Sollte es zu dem Fall kommen, dass ein Grundstück, das bebaut werden soll, nicht erschlossenwerden kann, so führt das dazu, dass keine Baugenehmigungerteilt wird. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn nur ein gewöhnlicher oder ein sehr alter B-Plan vorliegt, in dem keine Erschließung festgesetzt worden ist. Laut einem Urteil vom 20.03.2014 führt die Erteilung einer Baugenehmigung auf Grundlage eines B-Plans, in dem eine Erschließung festgesetzt ist dazu, dass der Eigentümer einen rechtlichen Anspruch auf Erschließung seines Grundstücks bekommt. Die Kosten dafür trägt die Gemeinde.
Gemäß § 35 BauGB sind Windkraftanlagen privilegiert. Anders als bei Solarparks ist für Windparks kein B-Plan erforderlich, um das Baurecht im Außenbereich zu erlangen. Der Regional- und Flächennutzungsplan legen bestimmte Gebiete für die Windenergienutzung fest, ohne konkrete Standorte der Anlagen und das Maß der baulichen Nutzung vorzuschreiben. Ein B-Plan kann sinnvoll sein, um einen Windpark vorrangig zu beplanen, um sich schnell das Baurecht zu sichern. Grundsätzlich darf der B-Plan für Windkraftanlagen nicht von den Vorschriften der Landesplanung abweichen.
Der Grünordnungsplan (GOP) ist die ökologische Basis für den B-Plan. Er legt konkrete Vorgaben des Landschaftsplanes fest undverfügt meistens über keine eigene Rechtswirksamkeit. Verbindlich sind lediglich die im B-Plan übernommenen Festsetzungen. Im Grünordnungsplan sind Aufgaben integriert, die Naturschutzgesetzen dienlich sind.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt die zulässige Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche an (§ 20 BauNVO). Weil die Geschossflächenzahl je nach Grundstücksfläche festgesetzt wird, ist sie immer relativ. Die Geschossflächenzahl ist immer dezimal. Im B-Plan dient der Eintrag der Geschossflächenzahl der Dimensionierung des Bauwerks und zur Regulierung des Plangebiets. Im B-Plan kann die Gemeinde auch die absolute Geschossflächengröße festlegen. Die Höchstwerte für die bauliche Nutzung auf einem Grundstück dürfen nicht überschritten, jedoch unterschritten werden.
Überbaubare Grundstückflächen können durch Baugrenzen oder Baulinien bestimmt werden. Bei Festsetzung einer Baugrenze dürfen Gebäude oder Teile davon diese nicht überschreiten. Lediglich ein geringfügiges Vortreten von Gebäudeteilen darf zugelassen werden. Wenn nicht anders festgesetzt, können Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Flächen zugelassen werden. Gleiches gilt für bauliche Anlagen auf einem Grundstück, sofern diese je nach Landesrecht in den Abstandsflächen zugelassen werden. Baugrenzen sind wichtig, um die Nachbarn vor übertriebener Bebauung zu schützen, wodurch sie Nachteile wie zu wenig Licht oder Sonne in Kauf nehmen müssen. Die Baugrenze und die Grundstücksgrenze sind nicht identisch.
